عقد بیع یا قولنامه چیست ؛ ارکان و شرایط بیع
حتما تا کنون خرید و فروش را تجربه کرده‌اید، برای این کار اگر کالای مورد معامله دارای سند مالکیت باشد یا کالای ارزشمندی باشد، لازم است مابین خریدار و فروشنده قرارداد یا قول‌نامه‌ای نوشته شود تا درستی معامله از لحاظ قانونی قابل اثبات باشد. در این مقاله با ما همراه باشید تا با اصطلاحات قانونی و روش عقد بیع یا قولنامه آشنا شوید.
این واژه در حقیقت به قراردادی گفته می‌شود که میان فروشنده و خریدار بسته می‌شود و در آن شرایط خرید و فروش، قیمت، تاریخ معامله و مشخصات کالای مورد نظر به دقت ثبت خواهد شد. در اصطلاح قانونی به این نوع قرارداد، عقد بیع یا بیع‌نامه نیز گفته می‌شود. به استناد بیع، مالک یا صاحب ملک، کالا یا وسیله، موظّف می‌شود تا در قبال دریافت مبلغی مشخّص، کالای خود را در اختیار خریدار قرار بدهد و خریدار یا مشتری نیز مکلّف است که مبلغ تعیین شده را پس از دریافت کالا، به فروشنده پرداخت کند.
ارکان بیع
در یک قرارداد خرید و فروش یا بیع، ارکان یا اصطلاحاتی وجود دارد که ممکن است در یک معامله با آنها برخورد کنید، پس لازم است به خوبی با آنها آشنا باشید تا در عقد قرارداد دچار مشکل نشوید:
متعاملین (بایع و مشتری):
همان‌طور که پیش از این اشاره شد، در بیع (فروش) دو طرف معامله وجود دارند که یکی از آنها فروشنده است در اصطلاح حقوقی بایع خوانده می‌شود و دیگری خریدار یا مشتری می‌باشد. به هر دو طرف قرارداد، متعاملین گفته می‌شود که از لحاظ قانونی باید دارای شرایطی باشند که در ادامه بیان می‌کنیم.
برای اینکه عقد بیع دارای صحّت قانونی و شرعی باشد، متعاملین باید در هنگام معامله بالغ و رشید بوده و از لحاظ عقلی در سلامت کامل باشند؛ در ادامه باید بدانید که با معامله کردن با افراد بیهوش، مست یا فرد فاقد قصد از نظر قانونی باطل است.
قبول و ایجاب:
انشا کردن یا قرائت معامله توسط فروشنده در اصطلاح ایجاب نامیده می‌شود و به اظهار رضایتِ خریدار به این قرارداد، قبول می‌گویند. به عنوان مثال فروشنده می‌گوید که من این خانه را به قیمت صد میلیون تومان به شما فروختم و مشتری بگوید که خریدم؛ ایجاب و قبول از شرایط اصلی بیع (فروش) هستند.
مَبیع:
در هر قرارداد خرید و فروش کالایی وجود دارد که مورد معامله است و در ازای دریافت مبلغی مشخص، از فروشنده به مشتری انتقال داده می‌شود، به این کالا در قرارداد، مبیع گفته می‌شود. مبیع باید دارای شرایط مختلفی باشد تا عقد بیع از نظر قانونی وجاهت داشته باشد که در قسمت بعد به این شرایط اشاره خواهیم کرد.
ثَمَن:
یکی از ارکان اصلی بیع (فروش)، وجه یا پولی است که خریدار بابت خرید کالا یا مبیع به فروشنده یا بایع پرداخت می‌کند. توجه داشته باشید که در معامله باید در روش دریافت ثمن دقت لازم به کار گرفته شود.
شرایط مبیع
در قسمت پیش اشاره کردیم که مبیع یا کالای مورد معامله باید دارای شرایط یا اوصافی باشد که از نظر قانونی عقد بیع صحیح تلقّی شود؛ در ادامه با اوصاف یا شرایط مبیع آشنا می‌شویم:
مالیّت داشتن:
مشخص است که کالای مورد معامله یا مبیع باید دارای ارزش ریالی یا مالیّت باشد؛ امّا نکته‌ی قابل ذکر این است که این مالیّت گاهی اوقات از دید عموم وجود ندارد و مبیع فقط از نظر بایع و مشتری دارای ارزش است که در این صورت هم معمله صحیح است و نیازی نیست که مبیع از نظر تمام مردم ارزشمند باشد یا دارای مالیّت باشد. به عنوان مثال بعضی کالاها کلکسیونی هستند یا از نظر عموم، اشیاء بی‌ارزش قدیمی تلقّی می‌شوند که فقط برای شخص بایع و مشتری‌های خاص مالِت دارند.
موجود بودن:
یکی از شرایط مهم مبیع، این است که هنگام عقد بیع (فروش) باید عینیّت داشته باشد، یعنی موجود باشد. به عبارت ساده‌تر خرید و فروش کالا یا مبیعی که وجود خارجی نداشته باشد، از نظر قانونی باطل است؛ مثلا باغ‌داری قرارداد می‌بندد که یک تن از محصولات خود را در ازای مبلغی به مشتری بفروشد، در حالی که این مقدار از محصول را موجود ندارد، در این صورت معامله باطل است.
معیّن و معلوم بودن:
در بیع یا قرارداد خرید و فروش باید مورد معامله کالایی مشخص و معلوم باشد، در صورتی که مبیع یا کالا مردّد و نامعلوم باشد، قرارداد وجاهت قانونی ندارد و باطل است. در اصطلاح مبیع باید قابلیّت تسلیم داشته باشد و معامله‌ای که مبیع در آن بین دو چیز مردّد باشد و بایع و فروشنده ندانند که دقیقا کالای مورد معامله چه شرایطی دارد و چیست؟ معامله باطل است.
قابلیّت خرید و فروش:
همان‌طور که می‌دانید کالای مورد معامله یا مبیع باید از نظر قانونی قابل فروش باشد، در غیر این صورت عقد بیع (فروش) اساسا باطل می‌شود. ماده‌ی ۳۴۸ قانون مدنی می‌گوید: «بیعِ کالایی که خرید و فروش آن ممنوع اعلام شده، باطل است.»
خرید و فروش مبیع به دلایل مختلفی می‌تواند غیرقانونی اعلام شود که در ادامه آنها را بیان می‌کنیم:
خرید و فروش اموالی که متعلق به عموم مردم است یا اصطلاحا جزء اموال عمومی است، غیرقانونی بوده و این اموال نمی‌توانند متعلق به شخص یا افراد خاصی باشند؛ مانند: راه‌ها و جاده‌ها، پل‌ها، پارک‌ها و باغ‌های ملّی.
معامله‌ی بعضی کالاها به دلیل حفظ منافع عموم جامعه، توسط قانون ممنوع اعلام می‌شود؛ مثلا: اشیاء قدیمی ارزشمند، اسلحه یا مواد مخدّر.
گاهی نیز مالک، مال خود را غیر قابل فروش اعلام می‌کند که این اموال نیز قابلیت مبیع شدن ندارند و خرید و فروش آنها قانونا و شرعا باطل است؛ مانند املاک وقفی.
شرایط صحیح بودن بیع (فروش)
گذشته از شرایطی که مبیع باید داشته باشد، عقد قرارداد خرید و فروش هم شرایطی دارد که تنها در صورت وجود آنها معامله از نظر قانونی صحیح تلقّی می‌شود:
اراده‌ی متعاملین:
اصلی‌ترین شرط در صحّت معامله یا بیع، داشتن قصد و رضایت از طرف متعاملین یا طرفین قرارداد است. بایع و مشتری هر کدام باید در شرایط آزادی فکر و اراده و با رضایت کامل عقد بیع (فروش) را جاری کنند و در غیر این صورت معامله باطل خوانده می‌شود. به عنوان مثال ممکن است فردی اموال پدر یا برادر خود را بفروشد که این معامله در حالت نارضایتی مالک حقیقی صورت گرفته و باطل است. در مثال دیگری ممکن است شخص بایع با تهدید مجبور به فروش گردد که در این حالت نیز بیع از نظر شرع و قانون باطل است.
اهلیّت داشتن متعاملین:
طرفین قرارداد در زمان خرید و فروش باید اهلیّت داشته باشند، یعنی عاقل، رشید و بالغ محسوب شوند تا بیع وجهه‌ی قانونی داشته باشد.
شرایط مورد معامله:
پیش از این اشاره شد که مبیع یا کالای مورد معامله باید شرایط خاصی را دارا باشد تا معامله صحیح اعلام شود؛ علاوه بر آن مورد معامله حتما باید عمل، کالا یا مالی باشد که طرفین به تسلیم و انجام آن متعهد باشند و هم‌چنین مورد معامله مشروع باشد.
شرایط جهت معامله:
به انگیزه‌ای که متعاملین از عقد بیع (فروش) دارند، جهت معامله گفته می‌شود. جهت معامله نیاز نیست در قرارداد ثبت شود، امّا در صورت ثبت شدن حتما باید مشروع باشد تا معامله صحیح محسوب شود.
آثار بیع
بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، اگر قرارداد بیع یا همان خرید و فروش به درستی انجام شده باشد، آثار حقوقی آن به شرح زیر خواهد بود:
به محض وقوع عقد بیع، مشتری مالکِ مال مورد معامله و خریدار صاحب مبلغ پرداختی یا همان ثمن خواهد بود؛ به عبارت دیگر بیع از عقود تملیکی به حساب می‌آید و به محض وقوع آن اگر چه هنوز مال به خریدار تسلیم نشده باشد و ثمن به فروشنده پرداخت نشده باشد، از نظر حقوقی مال متعلق به خریدار است و ثمن متعلق به فروشنده.
قرارداد خرید و فروش، فروشنده را در قبال مال مورد معامله و خریدار را در قبال ثمن (مبلغ پرداختی) ضامن قرار می‌دهد؛ یعنی مثلا اگر پس از عقد بیع مشخص شود که مال متعلق به شخص سومی بوده است، فروشنده در قبال بازگرداندن مبلغ به خریدار ضامن خواهد بود و اگر خریدار چکی بلامحل به فروشنده بدهد، در قبال آن مسئول است.
بیع فروشنده را ملزم می‌کند تا مالِ مورد معامله را به خریدار تسلیم کند.
هم‌چنین به موجب عقد بیع خریدار موظف می‌شود تا مبلغ پرداختی را بدون کم و کاست به فروشنده تسلیم کند.
اوصاف عقد بیع
بر اساس قانون اوصاف و ویژگی‌هایی برای عقد بیع در نظر گرفته شده است که در ادامه می‌خوانید:
تملیکی بودن:
روشن‌ترین ویژگی قرارداد خرید و فروش، تملیکی بودن آن است، یعنی نتیجه آن انتقال مالکیت مالی مشخص از فردی به فرد دیگر است؛ به عبارتی اگر قرارداد به صورت صحیح انجام شود، به موجب آن مبیع یا همان مورد معامله از مالکیت فروشنده خارج شده و به تملّک خریدار درمی‌آید.
معوّض بودن:
ویژگی دیگر عقد بیع، معوض بودن آن است، یعنی در آن هر یک از طرفین معامله در قبال مالی که به دیگری پرداخت می‌کند، صاحب مال دیگری می‌شود.
لازم بودن:
قرارداد خرید و فروش، عقدی لازم به حساب می‌آید، یعنی هیچ‌کدام از طرفین نمی‌توانند آن را بر هم بزنند مگر اینکه بر اساس شرایطی که در قانون تعریف شده برای یکی از آنها اختیار فسخ در نظر گرفته شده باشد یا توافقی بین طرفین صورت بگیرد.
رضایی بودن:
هم‌چنین عقد بیع، قراردادی رضایی محسوب می‌شود، یعنی به محض اینکه دو طرف برای خرید و فروش توافق و رضایت داشته باشند، عقد شکل گرفته است و نیازی به تشریفات دیگری نخواهد بود.
خیارات مختص عقد بیع:
با توجه به اینکه بیع عقدی لازم است و برای فسخ آن نیاز به وجود شرایطی قانونی است، خیاراتی برای این کار در نظر گرفته شده است؛ امّا بعضی از این خیارات فقط مختص عقد بیع هستند:
خیار مجلس: این خیار تنها متعلق به بیع است که در آن خریدار و فروشنده پیش از ترک مجلس خرید و فروش، حق فسخ دارند.
خیار حیوان: این مورد نیز تنها مختص خرید و فروش مربوط به حیوان است که خریدار می‌تواند تا سه روز پس از معامله آن را بر هم بزند.
خیار تأخیر ثمن: در این مورد که مختص بیع است اگر مورد معامله مالی معیّن بوده و برای تسلیم آن و پرداخت ثمن زمانی تعیین نشده باشد و پس از سه روز نه کالا به خریدار تحویل شده باشد و نه مشتری تمام مبلغ مورد نظر را به فروشنده تسلیم نموده باشد، حق فسخ برای فروشنده خواهد بود.
سخن پایانی
در تنظیم انواع عقد بیع و رسیدگی به دعاوی مربوط به آن حتما از مشاورین زبده و کارشناسان حقوقی صمتا کمک بگیرید تا دچار خسارات ناشی از ناآگاهی از قانون نشوید.
۱. بیع چیست؟
بیع در واقع خرید و فروش یا تملیک کردن یک مال در برابر مقداری پول است.
۲. بایع خریدار است یا فروشنده؟
به فروشنده بایع گفته می‌شود که یکی از ارکان بیع است.