وکیل ملکی
خرید و فروش ملک در کشور ما اهمیت بسیاری دارد و از آنجا که هم نقش سرمایه‌گذاری پیدا کرده و هم سرپناه مردم را تأمین می‌کند و با توجه به شرایط بد اقتصادی و نوسان قیمت‌ها، همیشه دعاوی ملکی در دادگاه‌های ما پرکاربرد بوده است؛ به همین منظور در این مقاله سعی داریم تا شما را با انواع دعاوی ملکی، بهترین وکیل ملکی یا وکیل املاک آشنا کنیم.
طبق بررسی‌های انجام شده در دادگاه‌ها، مهمترین تقسیم‌بندی دعاوی ملکی، آنها را به سه دسته تقسیم می‌کند که بر اساس نوع دعوا تعیین شده است:
دعاوی ملکی حقوقی، دعاوی ملکی کیفری و دعاوی ملکی ثبتی.
دعاوی ملکی حقوقی
بیشترین پرونده‌های ملکی موجود در محکمه‌ها مربوط به دعاوی ملکی حقوقی هستند و از آنجا که قانون در این زمینه مقررات لازم را پیش‌بینی کرده و برای انواع شرایط آن ضوابطی را تعیین کرده است، قاضی برای حل پرونده‌های حقوقی ملکی با استفاده از آنها و هم‌چنین قدرت تشخیص خود، حکم صادر خواهد کرد.
البته ناگفته نماند که در این نوع دعاوی، وجود وکیل ملکی باتجربه برای هر یک از طرفین بسیار تعیین کننده خواهد بود و می‌تواند در تصمیم‌گیری قاضی نقش مهمی داشته باشد.
موضوع اصلی در دعاوی ملکی حقوقی، حل اختلافات، اشتباهات و جبران خسارت احتمالی است که معمولا در اثر سهل‌انگاری به وجود می‌آیند و نکته‌ی دیگر اینکه در این نوع از دعاوی ملکی، بحث وقوع جرم یا کلاهبرداری و خسارت رساندن به صورت عمدی، مطرح نیست.
به عنوان مثال می‌توان از موارد زیر به عنوان دعاوی ملکی حقوقی نام برد: دعوای الزام (مجبور کردن) به تحویل ملک، دعوای الزام به تنظیم کردن سند رسمی، دعوای رفع تصرف عدوانی، فسخ قراردادها، تخلیه اماکن تجاری و…
بر خلاف مورد قبلی در این نوع از دعاوی ملکی، موضوع اصلی رسیدگی به دادخواست برای تخلفات عمدی، کلاهبرداری، سودجویی و انجام جرم است، یعنی در این نوع دعاوی در رابطه با امور ملکی عملی انجام شده که قانون آن را جرم می‌شناسد و برای آن مجازات تعیین کرده است.
گفتنی است که دادگاه صلاحیت‌دار برای رسیدگی به دعاوی ملکی کیفری، دادگاه واقع در منطقه‌ای است که ملک مورد نظر در آن قرار دارد. البته بهتر است برای طرح دعوا حتما با وکیل ملکی مجرّب مشورت کرده و یا از آن کمک بگیرید.
نکته‌ی دیگر اینکه دعاوی ملکی کیفری با شکایت شاکی خصوصی یا مدعی‌العموم (دادستان) به جریان می‌افتد و بهانه‌هایی نظیر بی اطلاعی، سوء تفاهم یا سهل‌انگاری در انجام جرم برای دادگاه پذیرفتنی نیست.
به عنوان مثال می‌توان موارد زیر را به عنوان نمونه‌هایی برای دعاوی ملکی کیفری نام برد: جعل اسناد ملکی برای کلاهبرداری و فریب، کلاهبرداری در خرید و فروش ملک، خیانت در امانت مربوط به املاک، انتقال منافع ملک فردی به اشخاص دیگر بدون اجازه، ورود غیرمجاز و خرد کردن املاک دیگران و…
دعاوی ملکی ثبتی
دسته‌ای از دعاوی ملکی حقوقی هستند که در ارتباط با ثبت اسناد و املاک شکل می‌گیرند و به علت زیاد شدن دعاوی حقوقی و به دلیل وجود سند از اهمیت و حساسات بالایی برخوردار هستند، در دسته‌ی دیگری تقسیم‌بندی می‌شوند.
این دعاوی معمولا مشکلات و مسائل درج شده در مفاد اسناد یا قراردادها را بررسی کرده و برای حل و فصل آنها اقدام می‌کنند؛ به طور معمول، وقتی افراد در خرید و فروش ملک عجله یا سهل‌انگاری می‌کنند (مثلا مطالعه نکردن قرارداد یا بندهای سند خرید و فروش)، این مسائل به وجود می‌آید. برای حل مشکل در این موارد باید دعوا را به صورت ثبتی برای ملک مورد معامله، پیگیری کرد و به دلیل پیچیدگی قوانین این حوزه، لازم است برای حل و فصل این گونه دعاوی، به وکیل ثبتی مراجعه کرد.
برای نمونه مهمترین دعاوی ملکی ثبتی عبارتند از: دعاوی باطل شدن اسناد رسمی به دلایل مختلف، توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار املاک، باطل کردن اجراییه‌ی ثبتی املاک مرتبط و…
نقش وکیل در دعاوی ملکی
باید بدانید از آنجا که شما با انواع قوانین و ضوابط موجود در زمینه‌ی اسناد و املاک آشنایی ندارید، بهتر است مراحل دادرسی را به وکیل ملکی واگذار کنید، وکیل ملکی باتجربه معمولا اسناد و مدارک شما را بررسی خواهد کرد و اطلاعات مورد نیاز را جمع‌آوری کرده و بر اساس آنها دادخواست یا لایحه‌ی دفاعیه تنظیم می‌کند و به جای شما در دادگاه حضور پیدا کرده و از حقوق شما دفاع خواهد کرد.
اگر رأی صادر شده در دادگاه به نفع شما نباشد، وکیل ملکی بلافاصله تقاضای تجدیدنظر خواهد کرد و به صورت کلی آگاهی او از شرایط مختلف حقوقی اسناد و املاک باعث می‌شود که شما به احتمال بسیار زیاد به حقوق خود برسید.
خصوصیات وکیل ملکی خوب
اولین ویژگی یک وکیل ملکی خوب این است که باید در زمینه‌ی دعاوی حقوقی و کیفری، تخصص و تجربه‌ی کافی داشته باشد و دومین خصوصیت او این است که باید در زمینه‌ی اسناد و املاک و اموال غیرمنقول تبحّر و تجربه‌ی بالایی داشته باشد.
به عبارت دیگر باید در زمینه‌ی اسناد و املاک و دعاوی مربوط به آنها بیش از سایر وکلا تجربه داشته باشد؛ وکلایی که به وکیل ملکی مشهور هستند، معمولا پرونده‌های مربوط به مسائل حقوقی دیگر را نمی‌پذیرند و بیشتر در خصوص انواع دعاوی ملکی فعالیت می‌کنند. بنابر توضیحات داده شده دانش حقوقی و تجربه در زمینه‌ی دعاوی ملکی مهمترین خصوصیات وکیل ملکی خوب هستند.
این مسئله باعث می‌شود که با توجه به گستردگی دعاوی ملکی و مقررات مربوط به آن، تمرکز وکیل بر روی این دسته از مقررات قرار بگیرد و بتواند بهتر و سریع‌تر از سایر وکلا، پرونده را به نتیجه برساند. معمولا وکیل ملکی یا وکلای متخصص در هر زمینه‌ای، در جامعه با همان خصوصیت به شهرت می‌رسند و می‌توانید با تحقیق از بنیاد وکلای هر شهر یا اشخاصی که پیش از این پرونده‌ی خود را به وکیل ملکی سپرده‌اند، بهترین وکیل را بر اساس حُسن شهرت انتخاب کنید.
نکات کلیدی ملکی
یکی از مهمترین نکاتی که باید در زمینه‌ی خرید و فروش ملک در نظر داشته باشید، اولا بررسی صحّت سند مالکیت و استعلام درستیِ آن از اداره‌ی ثبت اسناد و املاک پیش از معامله است و دوما مطالعه‌ی دقیق بندهای قرارداد خرید و فروش که تا حدود زیادی از وقوع دعاوی احتمالی جلوگیری خواهد کرد.
سخن پایانی
اکنون که با انواع دعاوی ملکی و خصوصیات وکیل ملکی یا وکیل املاک خوب آشنا شدید، باید بدانید که در هر مرحله‌ای از خرید و فروش تا طرح دعاوی ملکی مختلف، پلتفرم حقوقی موسسه مشاوره و داوری معدن و صنایع معدنی صمتا بهترین مشاوره و عملیات یاری رسانی را برای شما به ارمغان خواهد آورد.