ضمانت اجرایی قرارداد مشارکت در ساخت
معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت از تضمین استفاده می‌شود. این تضمین از سازنده گرفته می‌شود تا در اجرای تعهدات از سوی متعهد نقصی پیش نیاید و اگر این تعهدات یا بخشی از آنها عملی نشد، برای آن جبران خسارت مشخص گردد. در این مقاله در مورد ضمانت مشارکت در ساخت و تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت با شما دوستان صحبت خواهیم کرد.
انواع ضمانت در قرارداد مشارکت در ساخت
تضمین در واقع همان دادن وثیقه است که شامل وجه نقد و اوراق تجاری مثل چک، سفته و ضمانت‌نامه‌های بانکی می‌شود. در این نوع قراردادها چند نوع تضمین وجود دارد که به شرح آنها می‌پردازیم.
۱- تضمین حسن انجام کار
برای تضمین حسن انجام کار پیشنهاد می‌شود که سهم شریک تا اتمام پروژه در رهن مالک زمین یا بانک باقی بماند. اگر در روند کار تخلفی صورت گرفت مالک زمین می‌تواند از محل آن تضمین و خسارت‌هایی را که به وی وارد شده است، جبران نماید و تضمین‌ها را به نفع خود وصول کند.
معمولاً در تضمین قرارداد مشارکت در ساخت این مسئله ذکر می شود که از تاریخ گواهی اتمام عملیات اجرایی یا گواهی رفع نقص، زمانی مثلاً یکسال معین شود. اگر در طول این دوره مشکلی از نظر فنی و استانداردها پیش آمد، متعهد موظف به رفع نواقص می‌باشد. اگر متعهد زیر بار نرفت و نسبت به رفع معایب اقدام نکرد، مالک زمین می‌تواند از محل فروش ۲۰ درصد واحدهای ذخیره شده نسبت به تامین هزینه‌های رفع نقص اقدام نماید. معمولاً در ضمانت برای حسن انجام کار به ضامن اجازه داده شده که برای رفع نقص و تکمیل قرارداد خود اقدام نماید. به این مسئله در ماده ۴۲۷ قانون مدنی اشاره شده است.
۲- تضمین خسارت تاخیر انجام تعهد
در تضمینی که بابت خسارت تاخیر انجام تعهد داده می‌شود، شریک بابت هر روز و هر ماه تأخیر در انجام تعهد خود موظف است مبلغی را به عنوان وجه التزام یا خسارت به مالک زمین بپردازد. مالک زمین از محل این تضامین می‌تواند خسارت‌های وارده به خود را بابت تاخیر در انجام تعهد تامین نماید.
جهت کاهش مشکلات پیش آمده قبل از قراردادهای مشارکت در ساخت باید از اشخاص متخصص و کسانی که از نظر حقوقی در این زمینه تخصص دارند کمک گرفت. می توانید قرارداد را توسط وکیل تنظیم قرارداد آماده کنید تا از مشکلات احتمالی جلوگیری کنید.
۳- تضمین سرمایه
تضمین سرمایه معمولاً در قبال مالکیت تدریجی قسمت مشاع عرصه و تعهد سازنده به ساخت و ساز گرفته می‌شود. طبق این تضمین، می‌توان معادل ضرر و زیان مالک را تادیه کرد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
سازنده ملک در قرارداد مشارکت نیز ملزم به دادن تعهداتی است که در ادامه آنها را به اختصار بیان می‌کنیم:
۱. ضمانت نامه بانکی
ضمانت‌نامه‌های بانکی در واقع سند و ضمانت نامه ای است که بانک در قبال مالک متعهد می‌شود به محض اینکه مالک این ضمانت نامه را اعلام کند، مبلغ ضمانت‌نامه را باید به او بپردازد. مالک به محض اینکه احساس کرد خطری او را تهدید می‌کند، می‌تواند ضمانت نامه خود را وصول کرده و سازنده اگر تخلفی نکرده باشد، برای اثبات این مسئله باید اقدام قانونی انجام داده و به دادگاه مراجعه کند.
۲. چک تضمین مشارکت در ساخت
چک تضمین به دلیل اینکه تاریخ ندارد، همیشه قابل وصول و اجرا می‌باشد. علاوه بر این، جنبه کیفری ندارد و مالک اگر تخلفی پیش آمد، می‌تواند از طریق دادگاه اقدام کند.
۳. سفته
اگر برای تضمین سفته رد و بدل شود، مالک برای وصول آن باید اقدام به واخواست کند و برای اینکه وجه آن را مطالبه کند، باید طرح دعوا نماید که این امر زمان‌بر بوده و هزینه زیادی را در بردارد.
۴. وثیقه ملکی
از دیگر ضمانت‌هایی که در قرارداد مشارکت در ساخت داده می‌شود، وثیقه قرار دادن ملک است. ملک پس از اینکه ارزیابی شده و استعلامات ثبتی آن انجام گرفت، در رهن مالک قرار می‌گیرد. سازنده موظف است وکالت بلاعزل را با موضوع فروش پلاک ثبتی به نام مالک تنظیم کند و اگر تخلفی در حین اجرای حسن انجام کار اتفاق افتاد، مالک بتواند آن ملک را به نام خود انتقال دهد.
شرایط تضمین قرارداد مشارکت در ساخت
با توجه به اینکه قراردادهای مشارکت در ساخت از مهمترین قراردادهای ملکی هستند و به دلیل اینکه هم مالک و هم سازنده باید به نحوه ی تنظیم این قراردادها واقف باشند، باید از فردی با تجربه و متخصص در این زمینه کمک بگیرند. میزان تضمین و نوع آن بستگی به میزان و ارزش پروژه و مقدار سهم مالک و سازنده دارد.
بسیار دیده شده است که در بعضی از قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل عدم آگاهی و یا روابط آشنایی و فامیلی هیچ تضمینی به مالک پرداخت نمی‌شود و با توجه به این عدم آگاهی از سوی مالک با مشکلات عدیده‌ای روبرو می‌شوند.
پیشنهاد می کنیم قبل از امضای هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت آن را چندین بار با دقت مطالعه کنید تا ناعادلانه زیر بار تعهدات یک طرفه نروید. زیرا بعد از اینکه قرارداد را امضا کردید، دیگر عملا کاری از دستتان برنمی‌آید و در مراجع قانونی رسمیتی ندارید.
سخن پایانی
در این مقاله در مورد قرارداد ضمانت مشارکت در ساخت و تعهدات سازنده در این قراردادها با شما دوستان صحبت کردیم. امیدوارم که برای شما مفید بوده باشد. برای اطلاعات بیشتر به پلتفرم حقوقی صمتا مراجعه کنید.