در تعریف کاربری باید اینگونه بیان نمود که کاربری عبارت ازضوابط و نحوه استفاده از اراضی موجود شهری و خارج از شهر می باشد . به عبارتی کاربری برنامه ریزی جهت تعیین نوع فعالیت قابل استقرار بر روی اراضی و شیوه اجرای هر نوع فعالیت بر روی املاک را مشخص سازد.
متولی تعیین کاربری املاک در کشور ما به تناسب محل وقوع آنها و شرایط موجود به ترتیب شهرداری ها و ادارات کل زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی بوده و ضوابط آن در قالب تهیه طرح های جامع و تفصیلی تدوین می گردد .
بطور کلی کاربری اراضی به دو دسته کاربری اراضی درون شهری در محدوده وحریم شهرها و کاربری برون شهری در خارج از محدوده شهری وحریم آنها تقسیم می گردد . در شهر‌هایی که دارای نقشه جامع شهر می باشند طبق ضوابط نقشه جامع شهری در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان‌ها مشخص می گردد . در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری قیدشده که شهرداری‌ها باید در پروانه‌ای که برای املاک صادر می‌کنند نوع کاربری اراضی و املاک را قید کنند.
انواع و اقسام کاربریهای اراضی در داخل محدوده شهرها به طور عمده عبارتند از :
• کاربری مسکونی
• کاربری تجاری که برای احداث مغازه و فروشگاه و … استفاده می‌شود.
• کاربری اداری که در ادارات دولتی یا دفاتر شرکت‌ها و… به کار گرفته می‌شود.
• کاربری آموزشی ، فرهنگی و ورزشی که برای احداث مساجد، مراکز فرهنگی و فرهنگسرا‌ها و اماکن ورزشی استفاده می‌شود.
• کاربری بهداشتی و درمانی برای احداث بیمارستان‌ها و مراکز بهداشتی و درمانی به کار گرفته می‌شود.
• کاربری فضای سبز برای ایجاد پارک‌ها، مراکز تفریحی مانند استراحتگاههای بین شهری و… استفاده می‌شود.
• کاربری خدمات شهری
• کاربری مختلط که تلفیقی از چند نوع کاربری متفاوت می باشد
•
کاربری اراضی خارج از محدوده های شهری و حریم آنها بطور معمول موارد ذیل را شامل می شوند :
کاربری صنعتی واقع در شهرکهای صنعتی ، نواحی صنعتی و نقاط صنعتی که براساس آن کارخانه‌ها، کارگاه‌ها و سایر مشاغل با ماهیت صنعتی و تولیدی در آنها احداث می‌شوند.
کاربری کشاورزی که به دو نوع کاربری اطلاق می‌شود و عبارتند از :
الف- کاربری زراعی که در آن محصولاتی مانند گندم ، صیفی جات و سایر اقلام کشاورزی کشت شود.
ب- کاربری باغ که دارای سطح پوشش درخت از انواع مثمر و غیر مثمر می باشد.
ج- کاربری شهرک با قابلیت مسکونی
د- کاربری با ظرفیت احداث تاسیسات عمومی و اجتماعی و رفاهی ، گردشگری، تفریحی، زیارتی، تجارتی، تحقیقات و فنّاوری و سایر شهرکهای تخصصی
ه- کاربری داخل در محدوده‌های طرحهای هادی روستایی
معدنکاری کاربری دائم محسوب نمی گردد بلکه کاربری موقت زمین است که در پایان عملیات معدنی می باید کاربری نهایی آن با ملاحظه بازسازی بهینه متناسب با معیارهای اقتصادی ، اجتماعی و مهمتر از محیط زیستی منطقه تعیین وتثبیت شود . اکثر قریب به اتفاق و به عبارتی تمامیت معادن کشور در حوزه اراضی خارج از محدوده های شهری و حریم آنها و اغلب داخل در محدوده اراضی با کاربری کشاورزی و یا داخل در اراضی منابع طبیعی واقع گردیده اند. فارغ از سایر کار بری ها قانون معادن در ماده 22 خود صرفاً فعالیت معدنی در محدوده املاک دائر یا مسبوق به احیاء اشخاص و تحت تملک آنان را مورد توجه قرار داده است . با التفات به اینکه عمده محدوده های معدنی غیر از مواردی که در حوزه منابع طبیعی واقع گردیده اند و ضوابط قانونی اینگونه پهنه ها بر آنها ناظر می باشد اغلب درتداخل با کاربری های زراعی قراردارند . لهذا صرف نظر از سایر کاربری ها در این مقاله ضوابط قانونی و تعیین تکلیف محدوده های معدنی داخل در کاربری های زراعی حسب مقررات موجود را مورد اشاره قرار می دهیم .
قانون معادن در ماده 22 شرایط انجام فعالیت معدنی در محدوده اراضی زراعی تحت تملک اشخاص را تعیین تکلیف نموده است اما کماکان یکی از موانع فعالیت معدنی در اراضی مزروعی حتی پس از توافق با مالک اینگونه اراضی تغییر کاربری آنها می باشد .
ماده 22 قانون معادن چنین اشعار میدارد :
چنانچه اجراء عملیات معدنی در محدوده املاک دائر یا مسبوق به احیاء اشخاص واقع و نیاز به تصرف این املاک باشد،مجری عملیات پس از تایید وزیر معادن و فلزات مکلّف است اجاره یا بهای آن را بدون محاسبه ذخائر معدنی واقع در آن،برابر نظر کارشناس رسمی دادگستری به قیمت روز به صاحب ملک بپردازد و در صورت امتناع وی از دریافت آن،در صندوق سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تودیع نماید که در این حالت زمینه انجام عملیات معدنی توسط وزارت معادن و فلزات با هماهنگی دستگاههای مسوول فراهم خواهد شد. تشخیص دائر یا مسبوق به احیاء بودن املاک و وضع مالکیت مالک یا مالکین به عهده مراجع مربوطه می‌باشد.
تبصره ۱- در صورتی که برای ادامه عملیات اکتشافی یا بهره‌برداری و استخراج معادن واقع در خارج از املاک یاد شده نیاز به حفر کانال یا تونل زیرزمینی باشد که در عمق عرفی املاک مزبور قرار گیرد،مشمول ماده فوق بوده،در غیر این صورت تابع ملک نخواهد بود.تشخیص عمق عرفی موضوع این تبصره با توجه به نوع کاربری اراضی منطقه عملیات معدنی به عهده کارشناس رسمی دادگستری می‌باشد.
تبصره ۲- مالک یا مالکین املاک فوق الذکر یا قائم‌مقام قانونی آنها در اخذ پروانه اکتشاف ذخائر سنگ لاشه ساختمانی و سنگهای تزئینی و نما واقع در عمق عرفی املاک دائر یا مسبوق به احیاء خود که به ترتیب مقرر در قسمت اخیر تبصره فوق تعیین می‌شود،مشروط به تسلیم درخواست به وزارت معادن و فلزات،قبل از صدور پروانه اکتشاف برای سایرین،نسبت به آنها حق تقدم خواهند داشت که در این صورت مواد مکشوفه تا عمق عرفی تبع ملک متعلق به آنان بوده،ضمن معافیت از پرداخت حقوق دولتی،بر اساس مفاد ماده(۱۰)و بند(۱)شق«الف» ماده مذکور با آنها رفتار خواهد شد.
تبصره ۳- ماموران انتظامی مکلفند در صورت ممانعت مالک از اجراء عملیات معدنی موضوع این ماده،بلافاصله به درخواست وزارت معادن و فلزات طبق مقررات موضوعه رفع ممانعت و مزاحمت نمایند.
مطابق ماده 52 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور که در جلسه علنی روز سه شنبه مورخ اول اردیبهشت ماه یکهزار و سیصد و نود و چهار مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ ۹/۲/۱۳۹۴ به تأیید شورای نگهبان رسیده است:
“مرجع صدور مجوز تغییر کاربری اراضی کشاورزی موظف است برای احداث یا توسعه واحدهای صنعتی و معدنی دارای مجوز از مرجع ذی صلاح حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ تکمیل مدارک اعلام نظر نماید. در صورت عدم پاسخ در مهلت مقرر، احداث یا توسعه واحدهای مذکور در اراضی دیم درجه چهار و بالاتر که امکان تبدیل آن به کشت آبی نباشد، با رعایت ضوابط زیست محیطی و پس از تأیید وزارت جهاد کشاورزی و پرداخت عوارض قانونی بلامانع است. آیین نامه اجرایی مربوطه به پیشنهاد وزارتخانه های جهاد کشاورزی و صنعت، معدن و تجارت تا دو ماه پس از ابلاغ این قانون به تصویب هیأت وزیران می رسد.”
متعاقب وضع قانون هیئت وزیران در جلسه 7 /4 /1394 بنا به پیشنهاد وزارتخانه های جهاد کشاورزی و صنعت، معدن و تجارت و به استناد ماده (52) قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشورمصوب 1394 آیین نامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد:
ماده 1- در این آیین نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می روند:
الف – قانون: قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور- مصوب 1394-
ب – اراضی کشاورزی: اراضی که در اجرای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها- مصوب 1374- توسط وزارت جهاد کشاورزی (سازمان جهاد کشاورزی استان) اراضی کشاورزی تشخیص داده می شود.
تبصره – اراضی مناطق حفاظت شده از شمول این آیین نامه مستثنی می باشند.
ج – مالک: اشخاصی که به موجب اسناد صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با رعایت قوانین و مقررات مربوط داری سند مالکیت و یا گواهی که دلالت بر مالکیت داشته و یا اشخاصی که حسب گواهی صادره از سازمان امور اراضی کشور مشمول مقررات اراضی خالصه یا اجرای مراحل سه گانه اصلاحات ارضی، مالک، خرده مالک، مالک خودکار یا زارع صاحب نسق اصلاحات ارضی و کشت موقت می باشند و یا به موجب آرای قطعیت یافته از مراجع قضایی یا شوراهای حل اختلاف مالک شناخته شده اند.
د – مرجع صدور مجوز تغییر کاربری: کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها که از طریق مدیر امور اراضی استان اقدام می نماید.
هـ – عوارض قانونی: عوارض موضوع ماده (2) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و سایر عوارض قانونی.
و – واحدهای صنعتی و معدنی: واحدهای صنعتی و معدنی که دارای جواز تأسیس از وزارت صنعت، معدن و تجارت و یا واحدهای تابعه و وابسته آن وزارت می باشد.
ز – اراضی دیم درجه (4) و بالاتر: اراضی کشاورزی که فاقد آب و یا حقابه برای آبیاری بوده و امکان تبدیل آن به کشت آبی نباشد و براساس شرایط و بافت خاک حسب تشخیص مؤسسه تحقیقات خاک و آب وزارت کشاورزی و جدول درجه بندی خاک ها، درجه (4) و بالاتر تشخیص داده می شود.
ماده 2- اسناد قابل پذیرش در این آیین نامه یکی از مدارک زیر است:
1. سند مالکیت رسمی صادره از اداره ثبت اسناد و املاک کشور.
2.گواهی اداره ثبت مشعر بر مالکیت.
3. احکام قطعیت یافته صادره از محاکم قضایی و یا شوراهای حل اختلاف که دلالت بر مالکیت داشته و مورد تایید ادارات ثبت اسناد باشند.
4. موافقت متولی موقوفه در خصوص اراضی وقفی مبنی بر موافقت با احداث یا توسعه واحدهای صنعتی و معدنی.
ماده 3- متقاضیان احداث یا توسعه واحدهای صنعتی و معدنی واقع در خارج از محدوده شهرها، شهرک ها و روستاهای دارای طرح هادی مصوب موظفند درخواست تغییر کاربری را به همراه مدارک لازم مطابق ماده (7) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها- مصوب 1374- و اصلاح بعدی آن و ماده (3) آیین نامه اجرایی قانون یاد شده موضوع تصویب نامه شماره 59879/ ت 37110هـ مورخ 19 /4 /1386 و ماده (2) این آیین نامه را علاوه بر گواهی شرکت آب منطقه ای مبنی بر عدم امکان تأمین آب مورد نیاز برای کشاورزی، به مدیریت امور اراضی استان ارایه نمایند. شرکت آب منطقه ای موظف است ظرف دو هفته به استعلام مربوط پاسخ دهد.
تبصره 1- در صورتی که مرجع صدور مجوز تغییر کاربری پس از تکمیل پرونده ظرف یک ماه نسبت به اعلام نظر در خصوص احداث و یا توسعه واحدهای صنعتی و معدنی اقدام ننماید، مدیریت امور اراضی استان موظف است پس از اخذ نظریه مؤسسه تحقیقات خاک و آب در خصوص درجه بندی زمین مورد نظر تعیین تکلیف نموده و در صورتی که از نوع اراضی دیم درجه (4) و بالاتر که امکام تبدیل آن به کشت آبی نیست، باشد با رعایت ضوابط زیست محیطی و اخذ عوارض قانونی مربوط نسبت به صدور مجوز اقدام نماید.
تبصره 2- مدت اعتبار مجوزهای تغییر کاربری صادره از زمان صدور به مدت دو سال است. در صدو عدم اجرای طرح به تشخیص مرجع صدور مجوز در مدت مذکور، تمدید آن منوط به تصویب مجدد در مرجع صدور مجوز تغییر کاربری بوده که زمان اعلام نظر بیش از ده روز نخواهد بود.
تبصره 3- وزارت صنعت، معدن و تجارت و واحدهای وابسته و تابعه آن برای صدور جواز تأسیس و یا توسعه واحدهای صنعتی و معدنی در اراضی کشاورزی موضوع این آیین نامه، موظفند نظر مرجع صدور مجوز تغییر کاربری را اخذ نمایند و این مرجع مکلف است ظرف یک ماه استعلام صورت گرفته را پاسخ دهد.
ماده 4- واحدهای صنعتی و معدنی فعال احداث شده در اراضی کشاورزی که دارای مجوز تغییر کاربری و نیز مجوز از وزارت صنعت، معدن و تجارت و یا واحدهای وابسته و تابعه آن می باشند، پس از ارایه درخواست مجوز توسعه به مرجع ذی ربط و تسلیم رونوشت آن به وزارت جهاد کشاورزی موظفند نسبت به تشکیل و تکمیل پرونده جهت تغییر کاربری اقدام نمایند.
تبصره – در خصوص متقاضیانی که پرونده تخلف به نام آن ها تنظیم و به مراجع قضایی ارسال و تحت رسیدگی است پس از تکمیل پرونده با اخذ نظریه مرجع قضایی اقدام خواهد شد.
ماده 5- در صورت موافقت مرجع صدور مجوز تغییر کاربری، متقاضیان نسبت به واریز عوارض قانونی اقدام و اصل فیش واریزی را به مدیریت امور اراضی استان تحویل نمایند تا مجوز تغییر کاربری اراضی مذکور صادر شود.
ماده 6- مالکان اراضی که در اجرای تبصره (4) الحاقی به ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مجوزهای لازم را اخذ و معاف از عوارض شناخته شده اند، در صورت درخواست اجرای طرح های موضوع این آیین نامه، برای اجرای طرح های صنعتی، معدنی در همان اراضی موظف به اخذ مجوز مرجع صدور مجوز تغییر کاربری و پرداخت عوارض قانونی و رعایت ضوابط زیست محیطی می باشند.
لهذا فعالین بخش معدن در مواردی که محدوده عملیات معدنی در اراضی زارعی اشخاص واقع گردیده است علاوه بر اجرای مفاد ماده 22 قنون معادن و پرداخت حق مالکانه صاحب ملک مستند به صدر ماده یاد شده می باید برابر نص ماده 52 قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشور و آیین نامه اجرایی آن مجوز تغییر کاربری عرصه زراعی ملک را اخذ نمایند که مبادرت به این امر علاوه بر صرف هزینه های سنگین طی مدت زمان طولانی جهت وصول به مقصود و تغییر کاربری در صورت موافقت کمیسیون موضوع تبصره (1) ماده (1) قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها را در پی خواهد داشت و یقیناً در مواردی نیز طرح موضوع در کمیسیون رای منفی آن مرجع در مخالفت با تغییر کاربری به دنبال دارد . در مواردی نیز مشاهده می گردد که پس از پرداخت حقوق مالکانه شخص مالک توسط معدنکار در کاربریهای زراعی و صدور پروانه اکتشاف و یا بهره برداری به نام ایشان ، به دلیل عدم استعلام اداره صنعت معدن و تجارت موضوع تبصره 3 ماده 3 آیین نامه اجرایی ماده 52 قانون قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشورو یا انجام استعلام و عدم ارسال پاسخ در فرجه یک ماهه به عنوان مبنای اعلام نظر وزارت جهاد کشاورزی ، بعد از صدور پروانه وزارت موصوف اقدام به طرح دعوی در مرجع قضایی نموده و ابطال پروانه فعال معدنی را مطرح می نماید که در چنین شرایطی در صورت ابطال پروانه خسارت جبران ناپذیری متوجه فعال معدنی می گردد .
علیهذا به منظور پرهیز از وقوع چنین مواردی اصلح آنست که در تمامی موارد صدور پروانه معدنی در عرصه های زراعی پیش از هر گونه اقدامی استعلام مراتب موضوع تبصره 3 ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام مالی کشورمصوب 1394 از مرجع صدور مجوز تغییر کاربری به عمل آید .